Kafli 11 af 13
Leiðin fram á við
Stýra byggingargetunni í réttan farveg, ekki bara auka hana. Markaðurinn hefur ekki sýnt getu til að beina byggingargetunni að því sem raunverulega vantar. Hann eltir framlegð í hverju staku verkefni, allir safnast um sömu vöruna með mikla framlegð sem selst svo ekki, og endar á að skaða eigin afkomu. Það sem þarf er sú miðstýrða áætlanagerð og samhæfing sem markaðurinn hefur sannanlega ekki getað framkallað sjálfur: milli stéttarfélaganna sem semja fyrir hönd leigjenda, sveitarfélaganna sex á höfuðborgarsvæðinu sem úthluta lóðum, ríkisvalds sem er tilbúið að stórauka stofnframlög, og lífeyrissjóða sem gætu beitt eigin efnahagsreikningi til að fjármagna beint uppbyggingu leiguhúsnæðis í stað þess að fara í gegnum keðju bankaskuldabréfa og framkvæmdalána sem tekur vaxtamun í hverju skrefi. Sveitarfélögin sjálf ættu að taka virkan þátt með eigin efnahagsreikningi — sem meðeigendur í byggingunum sem þau skipuleggja — þannig að lóðaverð sé ekki boðið upp í beinni samkeppni við þá sömu vöru sem lóðinni var ætlað að skapa. Þannig lítur það út þegar núverandi byggingargetu er beint í réttan farveg.
Banna ný verðtryggð fasteignalán. Verðtryggingarkerfið er flutningsleiðin þar sem verðbólga í húsnæðiskostnaði breytist í launa- og samningaverðbólgu og — eins og rannsóknin á grunaða númer 3 sýndi — undankomuleiðin sem gerir vaxtatæki Seðlabankans bitlaust. Lækningin er ekki stigvaxandi: banna útgáfu nýrra verðtryggðra fasteignalána með lögum. Eldri verðtryggð lán halda sér — engin afturvirk röskun fyrir núverandi lántakendur eða fyrir lífeyrissjóðina sem eiga samsvarandi skuldabréf. En öll ný fasteignalán verða óverðtryggð. Miðað við núverandi stýrivexti í 7,50% eru óverðtryggð fasteignalán óviðráðanleg. Útgáfa nýrra fasteignalána frýs. Eftirspurn eftir húsnæði dregst saman. Verð lækkar. Og lækkandi húsnæðisverð togar húsnæðislið vísitölu neysluverðs (VNV) niður með sér — sem er nákvæmlega gangverkið sem Seðlabankinn hefur reynt en mistekist að virkja í fjögur ár. Þegar húsnæðisliðurinn fellur leitar mæld verðbólga í átt að verðbólgumarkmiði og seðlabankastjóri neyðist til að lækka vexti — ekki sem uppgjöf heldur sem viðbragð við þeim markaðsaðstæðum sem afnámið skapaði. Lægri nafnvextir gera ný óverðtryggð fasteignalán viðráðanleg á ný. Kerfið leitar jafnvægis að nýju við lægra vaxtastig með fasteignalánamarkað sem raunverulega miðlar peningastefnunni. Samhæfingarbresturinn rofnar af því að löggjafinn aðhefst fyrst, markaðurinn bregst við næst og Seðlabankinn er tilneyddur til að fylgja í kjölfarið. Lífeyrissjóðakerfið — með eignir sem nema um 200% af VLF, sem að stórum hluta mæta verðtryggðum skuldbindingum — stýrir hægfara niðurkollun á sögulegu verðtryggðu lánasafni sínu eftir því sem eldri lán greiðast upp, án þess höggs sem afturvirk breyting myndi valda. Þetta er eina kerfisbreytingin sem gerir í senn við vaxtatækið, rýfur vítahring vísitölunnar og framkallar þær vaxtalækkanir sem Seðlabankinn myndi annars ekki ráðast í sjálfviljugur.
Báðar þessar aðgerðir er hægt að lögfesta án þess að hrófla við umgjörð Seðlabankans. Alþingi grípur til aðgerða; markaðurinn bregst við; vaxtaferillinn leitar aftur í eðlilegt horf sem afleiðing af nýjum aðstæðum, en ekki sem eftirgjöf frá skrifstofu seðlabankastjóra. Það sem situr eftir óhreyft er umgjörðin sjálf — sú stofnanalega forsenda að stýrivextir séu tækið sem beitt er til að svara verðbólgu. Ofangreindar lausnir vinna sig framhjá henni. Hvort það eigi að vinna sig endalaust framhjá henni, eða hvort umgjörðin sjálf verðskuldi nánari skoðun á eigin forsendum, er algjörlega aðskilin spurning.