Kafli 08 af 13

Sökudólgurinn: Húsnæðiseftirspurn vegna fólksfjölgunar rekst á framboðshlið sem byggði vitlaust

Mannfjöldinn

Milli 2010 og 2024 bættust um 75.000 íbúar við mannfjöldann á Íslandi sem stóð fyrir í 318.000 — sem er 24% fólksfjölgun, sú hraðasta í þróuðum ríkjum á þessu tímabili. Tveir þriðju þeirra voru erlendir ríkisborgarar (Forsætisráðuneytið, mars 2026). Hlutfall erlendra ríkisborgara fór úr um 7% árið 2015 í næstum 18% í árslok 2025; hlutfall erlendra ríkisborgara á vinnumarkaði er enn hærra, eða um 24%. Hagvaxtarútreikningar Forsætisráðuneytisins eru afgerandi: 60% af raunvexti vergrar landsframleiðslu á Íslandi síðastliðin 15 ár má rekja til aukins framboðs á vinnuafli. Án þessarar fólksfjölgunar hefði meðalhagvöxtur á ári verið 1,1%, en ekki 2,9%.

Þetta starfsfólk kom ekki hingað fyrir tilviljun. Aðild Íslands að EES tryggir frjálsa för launafólks innan Evrópu, og hagkerfið sogaði það til sín. Ferðaþjónustan þrefaldaði hlutdeild sína í útflutningi úr 19% í 32%. Byggingargeirinn var þaninn til hins ýtrasta. Vinnuaflsfrekar þjónustugreinar — gisting, ræstingar, veitingasala, fiskvinnsla, vöruhús — gátu ekki mannað vaktir eingöngu með íslensku starfsfólki. Störfin voru raunveruleg, flugin voru ódýr og vegna EES þurfti enga áritun. Efling, stéttarfélagið sem fer með umboð margra þessara greina, stækkaði í að verða eitt af stærstu stéttarfélögum landsins á bakvið þessa útþenslu.

EES-regluverkið var hannað fyrir meginlandshagkerfi. Þegar pólskt eða rúmenskt starfsfólk flytur til Þýskalands — 84 milljónir manna, djúpur íbúðastofn, þroskaður og stofnanalegur leigumarkaður — dreyfist eftirspurnarskellurinn. Þegar sama starfsfólk flytur til Íslands — 400.000 manns, nánast ekkert svigrúm í íbúðastofninum og enginn stofnanalegur leigumarkaður til að tala um — eru hlutfallsleg áhrif margfalt stærri. Regluverkið tryggir sama ferðafrelsi til beggja landa, en móttökugetan er gjörólík. Þetta eru ekki rök gegn frjálsri för. Þetta er ábending um að íslensk húsnæðispólitík hefði þurft að taka mið af þessu, en gerði það ekki.

Pópúlíska nálgunin er sú að nýja starfsfólkið hafi þrýst niður launum. Það er ekki verðbólgusaga — launaþrýstingur niður á við er verðhjöðnandi — og það er ekki það sem gerðist. Á árunum 2015–2025 jukust laun innflytjenda um +87,6% (nafnvextir) og hækkuðu því meira en laun fólks með íslenskan bakgrunn sem jukust um +80,3%. Botn tekjudreifingarinnar óx hraðast að raungildi (d10: +32,5%, d20: +40,8%) á meðan toppurinn stóð nánast í stað (d90: +11,0%, p99: +0,9%). Launamunur á milli innflytjenda og Íslendinga minnkaði, hann jókst ekki. Þetta er spenntur vinnumarkaður sem togar upp frá botninum — þvert á söguna um niðurþrýsting launa.

En stéttarfélag starfsfólksins sjálfs bendir á raunverulegu orsökina. Efling, undir forystu Sólveigar Önnu Jónsdóttur, hefur verið skýr með að kröfur um launahækkanir í síðustu kjarasamningum snúast ekki um almenna verðbólgu í lausu lofti — þær snúast um leiguverð á höfuðborgarsvæðinu sem étur upp ráðstöfunartekjur félagsmanna. Starfsfólkið er ekki að segja að launin séu of lág. Það er að segja að húsnæðiskostnaðurinn sé of hár.

Það er miðlunarferlið. Hver og einn af þessum 75.000 nýju íbúum þurfti einhvers staðar að búa. Þetta fólk er yfirgnæfandi á leigumarkaði — erlent starfsfólk á Íslandi hefur sjaldnast lánshæfissögu, sparnað eða aðgang að verðtryggðum fasteignalánum til að kaupa íbúð. Fólkið safnast saman á höfuðborgarsvæðinu, þar sem störfin eru. Leigutilboð þeirra keppa innbyrðis og við íslenska leigjendur um íbúðastofn sem hefur ekki stækkað að sama skapi.

Tölur HMS setja mynd á þrýstinginn. Biðlistinn eftir almennum leiguíbúðum fyrir tekju- og eignalága — nákvæmlega þann hóp sem vinnuaflssogið dregur að — meira en tvöfaldaðist á milli 2022 og 2025, úr 1.923 í 3.871 umsækjendur. Allir aðrir biðlistaflokkar (eldri borgarar, námsmenn, hefðbundið félagslegt húsnæði) stóðu í stað eða styttust. Bólgan er í einum flokki, og það er sá flokkur sem passar við aðflutninginn.

Spurningin er því: hvað gerðist á framboðshliðinni?

Veggirnir

Hversu margar nýjar íbúðir byggði Ísland til að taka á móti þessu fólki? Um 26.700 á milli 2015 og 2024. Ef horft er á grófan mælikvarða — 2,5 íbúar á hvert heimili — stemmir heildarfjöldinn nokkurn veginn við 60.000 nýja íbúa. En þessi grófi mælikvarði er villandi, og þrír skarpari mælikvarðar benda allir í sömu átt.

Fyrsti mælikvarðinn: fullorðnir á hverja íbúð. HMS notar þetta í stað heildarmannfjölda af því að það eru fullorðnir, en ekki heimili, sem bjóða í húsnæði. Á árunum 2015–2024 fjölgaði fullorðnum á Íslandi um 22% á meðan fullgerður íbúðastofn stækkaði um 19%. Þetta þriggja prósentustiga bil er það sem HMS metur sem íbúðaskuldina: 10.000–15.000 íbúðir, sem hlóðst að mestu upp árin 2017–2019 þegar mannfjöldaþróun tók fram úr byggingarframkvæmdum. Árið 2025 tókst að minnka þessa uppsöfnuðu skuld á höfuðborgarsvæðinu um u.þ.b. 500 íbúðir. Á þeim hraða tekur áratugi að vinna upp skuldina.

Annar mælikvarðinn: upptaka markaðarins. Fullbúnar íbúðir eru ekki það sama og búseta. Í riti Seðlabankans um Fjármálastöðugleika 2026/1 kemur fram að birgðatími nýrra íbúða á höfuðborgarsvæðinu sé nú um 18 mánuðir miðað við núverandi söluhraða, borið saman við u.þ.b. sex mánuði fyrir eldra húsnæði. Meira en helmingur nýbygginga seldist undir ásettu verði í febrúar 2026. Hlutfall nýbygginga af heildarsölu á höfuðborgarsvæðinu féll úr 20% í 16% árið 2025, þrátt fyrir að þær væru orðnar stærri hluti af framboðinu. Íbúðirnar bætast við í talningu á fullbúnum íbúðum. Þær rata hins vegar ekki til heimila.

Þriðji mælikvarðinn: stærðarmisræmið. Ísland þarf um 4.000–5.000 nýjar íbúðir á ári næstu 25 árin; um 3.000 eru í byggingu. Skorturinn er mestur í íbúðum undir 60 m² — þeim flokki sem raunverulega hentar einhleypu starfsfólki, ungu pörum og eldra fólki sem vill minnka við sig. Núverandi byggingaráform fyrir íbúðir undir 60 m² hljóða upp á um 450 íbúðir, en þörfin er um 1.200 á ári. Markaðurinn er ekki að framleiða það sem eftirspurnin kallar á.

Fjórði mælikvarðinn: stærðarhagkvæmnin. Kostnaðaráætlanir frá Hannar ehf (teknar saman af Ólafi Margeirssyni, 2022) sýna reikningsdæmið fyrir sömu 85 m² íbúðina byggða á tvo ólíka vegu á nákvæmlega sömu lóð. Tveggja hæða gisin byggð skilar 88 íbúðum á 42,9 milljónir króna á hverja íbúð. Fimm hæða þétt byggð á sömu 10.000 m² lóð skilar 221 íbúð á 34,1 milljón króna á íbúð — 21% lægri kostnaður á íbúð og 2,5 sinnum fleiri íbúðir. Stærðarhagkvæmnin er raunveruleg og í boði. Hún er hins vegar ekki nýtt vegna þess að stakir einkaaðilar sem byggja 20–40 íbúðir í einu geta ekki staðið undir lóðaverðinu eða upphafsfjármögnuninni sem opnar á hana. Aðeins fjárfestar með efnahagsreikning sem þolir langtímaskuldbindingar — lífeyrissjóðir, tryggingafélög, stór óhagnaðardrifin leigufélög — geta það. Og í íslenska líkaninu eru það ekki þessir aðilar sem byggja.

Þessir fjórir mælikvarðar segja allir sömu söguna. Einkaaðilar á byggingarmarkaði búa við sama hvatakerfi — hátt lóðaverð, fastan kostnað við byggingarleyfi og dýra fjármögnun — og þeir leita allir í sömu vöruna: 100–110 m² eigendaíbúð verðlagða fyrir efri helming tekjudreifingarinnar. Allir elta framlegðina. Enginn byggir litlar leiguíbúðir. Enginn grípur ábatann af þéttingu byggðar. Uppsafnaður afgangur þessarar hjarðhegðunar situr fastur í 18 mánaða birgðatíma á meðan leiguverð á eldra húsnæði er drifið upp af starfsfólki og eldra fólki sem nýja húsnæðið nýtist ekki. Leiguverð á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað um 26% á síðustu 2,75 árum (Leiguvísitala HMS, maí 2023 til febrúar 2026); húsnæðisverð hækkaði um 17% á sama tímabili. Að leiguverð hækki níu prósentustigum umfram húsnæðisverð er skýrt fingrafar þessa misræmis — óseldar nýbyggingar hrannast upp öðrum megin á blaðinu, á meðan leigjendur bjóða upp núverandi leiguhúsnæði hinum megin.

Ranga varan

Skoðum hvað einkageirinn hefur raunverulega framleitt. Af þeim 3.912 nýbyggingum sem seldar hafa verið á höfuðborgarsvæðinu frá 2022 hafa aðeins 52 — 1,3% — selst á undir 40 milljónum króna. Miðgildi kaupverðs er 73,9 milljónir og miðgildi stærðar 91 m². Íbúðir undir 50 m² eru aðeins 2,5% af nýbyggingum; í þeim hluta íbúðastofnsins sem byggður var fyrir árið 2000 og hefur skipt um eigendur nýlega er þessi stærðarflokkur 6,4%. Jafnvel eldri byggingar, reistar á tímum lægri kostnaðar og smærri væntinga heimilanna, voru með meira en tvöfalt hærra hlutfall smárra íbúða en það sem verktakar reisa í dag.

Tugir smárra verktaka á Íslandi eru allir að hámarka afkomu sína á einingarstigi, og þeir komast allir að sömu niðurstöðu: 70–110 m² íbúð verðlögð fyrir efri helming tekjudreifingarinnar. Enginn er að byggja 45 m² stúdíóíbúðina sem nýkominn Eflingarfélagi hefur efni á, því enginn getur borið burðarkostnað smárra leiguíbúða á efnahagsreikningi verktakafyrirtækis. Ósamhæfði markaðurinn leitaði allur í sömu vöruna — þá sem lánsfjármagnaði kaupandinn vildi, ekki þá sem leigjandinn þurfti.

Hefðbundna vörnin fyrir þessu mynstri eru síunaráhrifin (e. filtering): heimili sem kaupir nýja 74 milljóna króna íbúð rýmir íbúð á miðjum markaðnum, kaupandinn að henni rýmir smærri íbúð, sá kaupandi rýmir leiguíbúð, og svo koll af kolli niður stigann þar til leigjandinn á botninum stendur frammi fyrir vali sem hann hafði ekki áður. Byggjum bara á toppnum, segja rökin, og botninn mun að lokum hreinsa sig sjálfur.

Botninn var aldrei að fara að hreinsa sig á Íslandi. Á þeim 33 mánuðum sem liðu frá maí 2023 til febrúar 2026 hækkaði leiguvísitala HMS um 24,5% á meðan vísitala húsnæðisverðs hækkaði um 15,4%. Leiguverð er að hlaupa níu prósentustigum á undan húsnæðisverði. Ef uppbygging á dýrasta enda markaðarins væri að létta á þrýstingi á botninum ættu þessar tvær vísitölur að leita saman, eða að minnsta kosti að fylgjast að. Þær eru að færast í sundur — og ástæðan er vélræn. Síunaráhrifin treysta á að núverandi heimili færi sig upp stigann yfir í nýja húsnæðið, en viðbótareftirspurnin á Íslandi er ekki fólk að stækka við sig. Þetta er eftirspurn frá aðflutningi fólks, sem safnast saman á leigumarkaðnum, án nokkurrar keðju til að rýma til. Ný 110 m² þakíbúð í Fossvogi losar ekki 45 m² stúdíóíbúð í Hlíðunum fyrir Eflingarfélaga sem mætti til landsins árið 2023. Stigann vantar tröppu nákvæmlega þar sem nýkomið fólk raunverulega lendir.

Þegar vaxtahækkanirnar skullu á lækkuðu verktakar ekki verðið. Þeir héldu í ásett verð sín frá 2021–2022 og horfðu á óseldar íbúðir hlaðast upp á efnahagsreikningum, og biðu af sér það sem þeir lásu sem tímabundna lægð í lánsfjármagnaðri eftirspurn.

Birtingarmynd þessarar biðar sést best þegar hún er borin saman við allan íbúðastofninn. Á Íslandi eru um 144.000 íbúðir — næstum allar í eigu íbúa eða á almennum leigumarkaði, og veltan er hæg eftir því sem heimilin flytja sig um set. Ofan á þessum gríðarstóra, næstum kyrrstæða grunni sitja tvær mun minni birgðir: óhagnaðardrifni leiguhúsnæðisstofninn (Bjarg, Búseti, Brynja, Blær, Félagsbústaðir, Félagsstofnun stúdenta og svæðisbundnir aðilar) og nýbyggingar á bókum verktaka sem hafa hvorki verið seldar heimilum né óhagnaðardrifnum leigufélögum. Á hverju ári bætast 3.000–3.800 fullbúnar nýbyggingar við að ofan; þær ýmist flæða niður í almenna íbúðastofninn í gegnum fyrstu sölu í kaupskrá, næra óhagnaðardrifna geirann, eða hrúgast upp á toppnum.

Tvennt stendur upp úr. Óhagnaðardrifni geirinn hreyfist varla: úr ~6.200 í árslok 2019 í ~8.900 í árslok 2024 — um það bil 450 íbúðir á ári á móti 3.000–3.800 nýbyggingum árlega. Sá hluti kerfisins sem byggir beinlínis fyrir leigjendur á biðlistum tók til sín um 13% af nýbyggingum landsins, og árið 2024 hrundi jafnvel sú hlutdeild: Bjarg eitt og sér fór úr 212 nýjum íbúðum árið 2023 niður í 47 árið 2024, og enginn annar aðili hljóp í skarðið.

Rauði borðinn er það sem við getum talið — íbúðir sem sitja efnislega á efnahagsreikningum verktaka. Ef miðað er við endurskoðaða birgðastöðu BYGG hf., sem hækkaði úr 6,5 í 17,3 milljarða króna milli 2021 og 2024 (um það bil 88 → 234 íbúðir miðað við 74 milljóna króna miðgildi á höfuðborgarsvæðinu), og það síðan framreiknað yfir sex stærstu hreinræktuðu íbúðaverktakana, þá stækkaði hann úr ~400 í árslok 2019 í ~2.250 snemma árs 2026. Talning HMS frá janúar 2026 sýnir óháð þessu 1.611 óseldar nýbyggingar í virkri sölu á höfuðborgarsvæðinu (upp úr 1.116 ári áður) — sem rímar vel við þessa seríu þegar eignir utan höfuðborgarsvæðisins eru taldar með. Þetta er harða, efnislega sannanlega birgðageymslan.

Grái borðinn þar fyrir ofan er allt hitt sem stemmir ekki — uppsafnaðar nýbyggingar samkvæmt HMS frá 2019 að frádregnum fyrstu sölum í kaupskrá, að frádregnum beinum afhendingum til óhagnaðardrifna geirans, og að frádregnum endurskoðuðu tölunum af bókum verktaka. Snemma árs 2026 stendur hann í ~6.900 og inniheldur, í óþekktum hlutföllum: árganga 2023–2025 sem eru enn að vinna sig í gegnum eðlilegan 24 til 36 mánaða sölutíma; stofnanafjárfesta þar sem kaupin birtast í kaupskrá sem viðskipti lögaðila fremur en fyrstu sölur; eignarhaldsfélög um leiguhúsnæði utan stærstu sex verktakanna; og nýbyggingar sem sjálfsbyggjendur halda eftir. Við vitum að þessar íbúðir eru til (bókhaldið verður að stemma) en getum ekki eignað þær ákveðnum flokkum með hreinum hætti. Fjármálastöðugleikaskýrsla staðfestir þessa stefnu: birgðatími íbúða fyrir nýbyggingar er ~18 mánuðir, meira en helmingur selst undir ásettu verði, og útlán til byggingageirans vaxa um u.þ.b. 28% að raunvirði á milli ára. Þannig að talan „9.000 óseldar" skiptist upp í ~2.250 sem við getum staðfest á endurskoðuðum bókum verktaka og ~6.900 sem gögnin geta ekki útskýrt íbúð fyrir íbúð heldur aðeins afmarkað.

Framtíðarmyndin er verri. Stöðuskýrsla HMS frá apríl 2025 gefur uppsafnaða myndina: 4.051 íbúð fjármögnuð frá því um mitt ár 2016, 2.934 þegar afhentar, 78% á höfuðborgarsvæðinu, 41% ætlaðar tekju- og eignaminni á vinnumarkaði — nákvæmlega þeim hópi sem biðlistinn tvöfaldaðist hjá 2022–2025. Fyrir 2025 hefur HMS 7,3 milljarða króna til úthlutunar; fram í miðjan apríl höfðu 393 umsóknir borist og aðeins 36 íbúðir verið samþykktar. Samþykktir ganga yfirleitt á undan afhendingu um þrjú ár, svo hrunið 2025 er innbyggt í afhendingar áranna 2027 og 2028.

Svo zoomum inn á einn verktaka. Hjá BYGG hf. — stærsta hreina íbúðauppbyggingarfélagi Íslands — óx birgðastaða óseldra íbúða úr 6,5 milljörðum króna árið 2021 í 17,3 milljarða árið 2024, sem er 168% aukning, á meðan rekstrarframlegð var haldið í 17–18% út árið 2023. Fjármagnskostnaður fyrirtækisins tæplega þrefaldaðist á sama tímabili, fór úr 302 í 855 milljónir króna, og stjórnendur buðu ekki upp á afslætti til að losa um birgðir. Jáverk, sem er blandað verktaka- og uppbyggingarfélag, gekk lengra: ársreikningar þess sýna að hækkandi vaxtakostnaður var eignfærður beint inn í verk í vinnslu á efnahagsreikningi í stað þess að gjaldfærast í rekstrarreikningi. Í ársreikningi Jáverks fyrir 2023 var fjárfestum sagt að hækkandi vextir myndu hafa „neikvæð áhrif á arðsemi eigin verkefna okkar, en hafa ekki enn haft áhrif á framgang þeirra." Árið 2024 birti Jáverk núll sölur á eigin verkefnum.

Ársreikningur BYGG fyrir 2024 er þar sem biðin brotnar. Rekstrarframlegð hrynur úr 18% niður í 8,6% á meðan birgðir vaxa enn um 41%. Samkvæmt Fjármálastöðugleikaskýrslu Seðlabankans fór hlutfall nýbyggingasölu undir ásettu verði yfir 50% á sama tímabili; birgðatími nýbygginga stóð í um 18 mánuðum. Svona lítur uppgjöf á verktakahliðinni í vaxtahækkunarferli út, og hún barst þremur árum eftir að Seðlabankinn hóf að hækka vexti, ekki á því ári sem hækkanirnar hófust. Það sem lítur út eins og seinkuð viðbrögð framboðshliðarinnar er miðlun vaxtatækisins sem loksins kemst alla leið — ekki í gegnum ásett verð, heldur í gegnum efnahagsreikninginn.

Ekkert af þessu minnkaði þá eftirspurn sem raunverulega var að knýja áfram húsnæðisverðbólgu. Vaxtatækið beit nákvæmlega þar sem kenningin sagði að það ætti að bíta — á lánsfjármagnaða kaupendur 74 milljóna króna íbúða — og það sem það framkallaði var vandamál á efnahagsreikningum verktaka, ekki ódýrari íbúð fyrir leigjanda. Að bíta kaupendur á röngu vörunni kallar ekki fram rétta vöru. Kólnun verðhliðarinnar lítur út eins og að peningastefna sé að virka; ef við lesum leiguvísitöluna sjáum við hvað er raunverulega að gerast. Leigjandinn sem eltir vinnu á höfuðborgarsvæðinu er enn að yfirbjóða sama þrjátíu ára gamla húsnæðið í samkeppni við sama aðflutning fólks. Vaxtatækið kældi það sem aldrei var vandamálið.

Framkvæmdapípan fram undan

Byggingarmagnið vann á árið 2025. Höfuðborgarsvæðið skilaði af sér 1.991 nýrri íbúð á móti áætlunum sveitarfélaga um 1.563–2.884 íbúðir, og HMS kallar 2025 fyrsta árið frá upphafi skráninga á húsnæðisáætlunum þar sem nýrri húsnæðisþörf var mætt á landsvísu og uppsöfnuð íbúðaskuld var greidd lítillega niður. Þetta er afturvísandi mælikvarði (e. lagging indicator), og það er þessi batafrásögn sem fjármála- og efnahagsráðuneytið hefur haldið á lofti.

Framvísandi mælikvarðar (e. leading indicators) benda í hina áttina. HMS birtir mælikvarða sem ber saman stöðu byggingarhæfra lóða í upphafi hvers árs við áætlaða húsnæðisþörf þess árs. Höfuðborgarsvæðið situr í 58% fyrir árið 2025 — sem er lægsta hlutfallið af öllum þéttbýlissvæðum á Íslandi. Fullbúnu íbúðirnar 1.991 komu úr verkefnum sem var úthlutað 3–5 árum áður, á lágvaxtatímabilinu 2020–2022. Það sem þessi 58% segja okkur er að höfuðborgarsvæðið mætti húsnæðisþörf sinni árið 2025 með því að tæma framkvæmdapípu sem nú er hálftóm.

Annað, óháð merki staðfestir þessa rýrnun. Planitor tekur saman allar fundargerðir frá skipulagsyfirvöldum Reykjavíkurborgar; ef síað er eftir einstökum umsóknum um nýbyggingar íbúðarhúsnæðis án tvítekninga á heimilisföngum, stendur fjöldinn í 85–90 verkefnum á ári á árunum 2016–2018 en hrynur svo: 28 árið 2022, 17 árið 2023 — árið sem stýrivextir sátu í yfir 9% — og aðeins takmarkaður bati hefur orðið síðan þá (29 árið 2025). Talning á fundargerðum er grófur mælikvarði, en lóðaskrá HMS og umsóknaflæðið hjá Planitor benda á það sama úr sitthvorri áttinni: framendinn á framkvæmdapípunni er þynnri en bakendinn.

Mánaðarskýrsla HMS sýnir nú þegar að þurrkurinn er að skella á. Fullbúnar íbúðir á fyrri hluta árs (H1) 2025 voru 1.483 talsins, sem er undir H1 2024 (1.599) og H1 2023 (1.624). Töfin í framkvæmdapípunni frá fyrstu umsókn til innflutningshæfrar íbúðar er um 3–5 ár. Það sem kom inn í skipulagsferlið árin 2022–2023 er það sem verður fullklárað árin 2025–2028, og það sem kom inn í skipulagsferlið árin 2022–2023 er nánast ekki neitt. Árið 2025 er toppurinn á batanum, ekki botninn á niðursveiflunni.

Samsetningarbrestur ríkisfjármálanna

Grunur 6 var sýknaður af ákærunni um umfang ríkisfjármála en ákæran um ranga samsetningu stóð eftir. Hér kemur hún í ljós.

Útgjöld íslenska ríkisins til húsnæðis- og skipulagsmála (COFOG 06 í þjóðhagsreikningum) drógust saman um 26% að raungildi á mann á milli 2015 og 2024 — og hafa aldrei mælst jafn lág. Fólksfjölgun á sama tímabili var 19%. Á sveitarstjórnarstiginu hækkuðu rekstrarútgjöld velferðarsviðs Reykjavíkurborgar um 21,4% að raungildi á hvern íbúa, á meðan skóla- og frístundasvið hækkaði einungis um 3,3%. Borgin var að taka á móti þessum fólksfjölgunarskelli og auka velferðartilfærslur á sama tíma og heildarútgjöld til húsnæðisuppbyggingar skruppu saman.

Stofnframlögin — eiginfjárframlög ríkis og sveitarfélaga til óhagnaðardrifinna leigufélaga — eru eini undirliður COFOG 06 sem stefnir í rétta átt. Ríkið jók framlögin í um 7,3 milljarða króna árið 2024 með það markmið að byggja 600 nýjar almennar leiguíbúðir á ári. Raunveruleg afhending hefur hins vegar verið að meðaltali um 460 íbúðir. Árið 2025 endaði í 197 íbúðum, sem er versta ár frá upphafi mælinga, á nákvæmlega sama tíma og biðlisti tekjulágra eftir leiguhúsnæði tvöfaldaðist úr 1.923 í 3.871 manns á þremur árum. Biðlistinn á landsvísu eftir almennum leiguíbúðum telur nú 6.864 heimili, þar af eru 85% staðsett á höfuðborgarsvæðinu.

Á þeim tímapunkti þegar fólksfjölgun var hvað hröðust, leiguverð hækkaði hvað mest og einkaframkvæmdir voru í herkví vegna hárra vaxta, dróst samanlögð fjárfesting hins opinbera í húsnæðis- og skipulagsmálum að raungildi á mann saman um fjórðung á landsvísu. Peningarnir sem ekki var varið í húsnæðismál fóru í tilfærslur: almannatryggingar og velferðarmál (COFOG 10) jukust um 33% á mann á landsvísu og rekstrarútgjöld velferðarsviðs Reykjavíkurborgar um 21% á hvern íbúa. Ísland valdi að deila út greiðslum til heimilanna sem voru komin í alvarlega klemmu, frekar en að laga sjálfan framboðsvandann sem olli klemmunni — og ekkert peningastefnutæki getur leiðrétt þá ákvörðun.