Kafli 08 af 13

Sökudólgurinn: Húsnæðiseftirspurn vegna fólksfjölgunar rekst á framboðshlið sem byggði vitlaust

Mannfjöldinn

Milli 2010 og 2024 bættust um 75.000 íbúar við mannfjöldann á Íslandi sem stóð fyrir í 318.000 — sem er 24% fólksfjölgun, sú hraðasta í þróuðum ríkjum á þessu tímabili. Tveir þriðju þeirra voru erlendir ríkisborgarar (Forsætisráðuneytið, mars 2026). Hlutfall erlendra ríkisborgara fór úr um 7% árið 2015 í næstum 18% í árslok 2025; hlutfall erlendra ríkisborgara á vinnumarkaði er enn hærra, eða um 24%. Hagvaxtarútreikningar Forsætisráðuneytisins eru afgerandi: 60% af raunvexti vergrar landsframleiðslu á Íslandi síðastliðin 15 ár má rekja til aukins framboðs á vinnuafli. Án þessarar fólksfjölgunar hefði meðalhagvöxtur á ári verið 1,1%, en ekki 2,9%.

Þetta starfsfólk kom ekki hingað fyrir tilviljun. Aðild Íslands að EES tryggir frjálsa för launafólks innan Evrópu, og hagkerfið sogaði það til sín. Ferðaþjónustan þrefaldaði hlutdeild sína í útflutningi úr 19% í 32%. Byggingargeirinn var þaninn til hins ýtrasta. Vinnuaflsfrekar þjónustugreinar — gisting, ræstingar, veitingasala, fiskvinnsla, vöruhús — gátu ekki mannað vaktir eingöngu með íslensku starfsfólki. Störfin voru raunveruleg, flugin voru ódýr og vegna EES þurfti enga áritun. Efling, stéttarfélagið sem fer með umboð margra þessara greina, stækkaði í að verða eitt af stærstu stéttarfélögum landsins á bakvið þessa útþenslu.

EES-regluverkið var hannað fyrir meginlandshagkerfi. Þegar pólskt eða rúmenskt starfsfólk flytur til Þýskalands — 84 milljónir manna, djúpur íbúðastofn, þroskaður og stofnanalegur leigumarkaður — dreyfist eftirspurnarskellurinn. Þegar sama starfsfólk flytur til Íslands — 400.000 manns, nánast ekkert svigrúm í íbúðastofninum og enginn stofnanalegur leigumarkaður til að tala um — eru hlutfallsleg áhrif margfalt stærri. Regluverkið tryggir sama ferðafrelsi til beggja landa, en móttökugetan er gjörólík. Þetta eru ekki rök gegn frjálsri för. Þetta er ábending um að íslensk húsnæðispólitík hefði þurft að taka mið af þessu, en gerði það ekki.

Pópúlíska nálgunin er sú að nýja starfsfólkið hafi þrýst niður launum. Það er ekki verðbólgusaga — launaþrýstingur niður á við er verðhjöðnandi — og það er ekki það sem gerðist. Á árunum 2015–2025 jukust laun innflytjenda um +87,6% (nafnvextir) og hækkuðu því meira en laun fólks með íslenskan bakgrunn sem jukust um +80,3%. Botn tekjudreifingarinnar óx hraðast að raungildi (d10: +32,5%, d20: +40,8%) á meðan toppurinn stóð nánast í stað (d90: +11,0%, p99: +0,9%). Launamunur á milli innflytjenda og Íslendinga minnkaði, hann jókst ekki. Þetta er spenntur vinnumarkaður sem togar upp frá botninum — þvert á söguna um niðurþrýsting launa.

En stéttarfélag starfsfólksins sjálfs bendir á raunverulegu orsökina. Efling, undir forystu Sólveigar Önnu Jónsdóttur, hefur verið skýr með að kröfur um launahækkanir í síðustu kjarasamningum snúast ekki um almenna verðbólgu í lausu lofti — þær snúast um leiguverð á höfuðborgarsvæðinu sem étur upp ráðstöfunartekjur félagsmanna. Starfsfólkið er ekki að segja að launin séu of lág. Það er að segja að húsnæðiskostnaðurinn sé of hár.

Það er miðlunarferlið. Hver og einn af þessum 75.000 nýju íbúum þurfti einhvers staðar að búa. Þetta fólk er yfirgnæfandi á leigumarkaði — erlent starfsfólk á Íslandi hefur sjaldnast lánshæfissögu, sparnað eða aðgang að verðtryggðum fasteignalánum til að kaupa íbúð. Fólkið safnast saman á höfuðborgarsvæðinu, þar sem störfin eru. Leigutilboð þeirra keppa innbyrðis og við íslenska leigjendur um íbúðastofn sem hefur ekki stækkað að sama skapi.

Tölur HMS setja mynd á þrýstinginn. Biðlistinn eftir almennum leiguíbúðum fyrir tekju- og eignalága — nákvæmlega þann hóp sem vinnuaflssogið dregur að — meira en tvöfaldaðist á milli 2022 og 2025, úr 1.923 í 3.871 umsækjendur. Allir aðrir biðlistaflokkar (eldri borgarar, námsmenn, hefðbundið félagslegt húsnæði) stóðu í stað eða styttust. Bólgan er í einum flokki, og það er sá flokkur sem passar við aðflutninginn.

Spurningin er því: hvað gerðist á framboðshliðinni?

Veggirnir

Hversu margar nýjar íbúðir byggði Ísland til að taka á móti þessu fólki? Um 26.700 á milli 2015 og 2024. Ef horft er á grófan mælikvarða — 2,5 íbúar á hvert heimili — stemmir heildarfjöldinn nokkurn veginn við 60.000 nýja íbúa. En þessi grófi mælikvarði er villandi, og þrír skarpari mælikvarðar benda allir í sömu átt.

Fyrsti mælikvarðinn: fullorðnir á hverja íbúð. HMS notar þetta í stað heildarmannfjölda af því að það eru fullorðnir, en ekki heimili, sem bjóða í húsnæði. Á árunum 2015–2024 fjölgaði fullorðnum á Íslandi um 22% á meðan fullgerður íbúðastofn stækkaði um 19%. Þetta þriggja prósentustiga bil er það sem HMS metur sem íbúðaskuldina: 10.000–15.000 íbúðir, sem hlóðst að mestu upp árin 2017–2019 þegar mannfjöldaþróun tók fram úr byggingarframkvæmdum. Árið 2025 tókst að minnka þessa uppsöfnuðu skuld á höfuðborgarsvæðinu um u.þ.b. 500 íbúðir. Á þeim hraða tekur áratugi að vinna upp skuldina.

Annar mælikvarðinn: upptaka markaðarins. Fullbúnar íbúðir eru ekki það sama og búseta. Í riti Seðlabankans um Fjármálastöðugleika 2026/1 kemur fram að birgðatími nýrra íbúða á höfuðborgarsvæðinu sé nú um 18 mánuðir miðað við núverandi söluhraða, borið saman við u.þ.b. sex mánuði fyrir eldra húsnæði. Meira en helmingur nýbygginga seldist undir ásettu verði í febrúar 2026. Hlutfall nýbygginga af heildarsölu á höfuðborgarsvæðinu féll úr 20% í 16% árið 2025, þrátt fyrir að þær væru orðnar stærri hluti af framboðinu. Íbúðirnar bætast við í talningu á fullbúnum íbúðum. Þær rata hins vegar ekki til heimila.

Þriðji mælikvarðinn: stærðarmisræmið. Ísland þarf um 4.000–5.000 nýjar íbúðir á ári næstu 25 árin; um 3.000 eru í byggingu. Skorturinn er mestur í íbúðum undir 60 m² — þeim flokki sem raunverulega hentar einhleypu starfsfólki, ungu pörum og eldra fólki sem vill minnka við sig. Núverandi byggingaráform fyrir íbúðir undir 60 m² hljóða upp á um 450 íbúðir, en þörfin er um 1.200 á ári. Markaðurinn er ekki að framleiða það sem eftirspurnin kallar á.

Fjórði mælikvarðinn: stærðarhagkvæmnin. Kostnaðaráætlanir frá Hannar ehf (teknar saman af Ólafi Margeirssyni, 2022) sýna reikningsdæmið fyrir sömu 85 m² íbúðina byggða á tvo ólíka vegu á nákvæmlega sömu lóð. Tveggja hæða gisin byggð skilar 88 íbúðum á 42,9 milljónir króna á hverja íbúð. Fimm hæða þétt byggð á sömu 10.000 m² lóð skilar 221 íbúð á 34,1 milljón króna á íbúð — 21% lægri kostnaður á íbúð og 2,5 sinnum fleiri íbúðir. Stærðarhagkvæmnin er raunveruleg og í boði. Hún er hins vegar ekki nýtt vegna þess að stakir einkaaðilar sem byggja 20–40 íbúðir í einu geta ekki staðið undir lóðaverðinu eða upphafsfjármögnuninni sem opnar á hana. Aðeins fjárfestar með efnahagsreikning sem þolir langtímaskuldbindingar — lífeyrissjóðir, tryggingafélög, stór óhagnaðardrifin leigufélög — geta það. Og í íslenska líkaninu eru það ekki þessir aðilar sem byggja.

Þessir fjórir mælikvarðar segja allir sömu söguna. Einkaaðilar á byggingarmarkaði búa við sama hvatakerfi — hátt lóðaverð, fastan kostnað við byggingarleyfi og dýra fjármögnun — og þeir leita allir í sömu vöruna: 100–110 m² eigendaíbúð verðlagða fyrir efri helming tekjudreifingarinnar. Allir elta framlegðina. Enginn byggir litlar leiguíbúðir. Enginn grípur ábatann af þéttingu byggðar. Uppsafnaður afgangur þessarar hjarðhegðunar situr fastur í 18 mánaða birgðatíma á meðan leiguverð á eldra húsnæði er drifið upp af starfsfólki og eldra fólki sem nýja húsnæðið nýtist ekki. Leiguverð á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað um 26% á síðustu 2,75 árum (Leiguvísitala HMS, maí 2023 til febrúar 2026); húsnæðisverð hækkaði um 17% á sama tímabili. Að leiguverð hækki níu prósentustigum umfram húsnæðisverð er skýrt fingrafar þessa misræmis — óseldar nýbyggingar hrannast upp öðrum megin á blaðinu, á meðan leigjendur bjóða upp núverandi leiguhúsnæði hinum megin.

Röng vara

Lítum á hvað einkageirinn raunverulega framleiddi. Af þeim 3.912 nýbyggingum sem seldar hafa verið á höfuðborgarsvæðinu frá 2022, seldust aðeins 52 — 1,3% — á minna en 40 milljónir króna. Miðgildi söluverðs er 73,9 milljónir, miðgildi stærðar 91 m². Íbúðir undir 50 m² eru aðeins 2,5% af nýbyggingum; í þeim hluta eldra húsnæðis (byggt fyrir 2000) sem nýlega hefur skipt um eigendur er sami stærðarflokkur 6,4%.

Tugir smárra byggingaraðila á Íslandi hámarka allir arðsemi á hverja einingu og komast allir að sömu niðurstöðu: 70–110 m² íbúð verðlögð fyrir efri helming tekjudreifingarinnar. Enginn er að byggja 45 m² stúdíóíbúðina sem nýr Eflingarfélagi hefur efni á, vegna þess að enginn getur haldið smáum leiguíbúðum á efnahagsreikningi byggingaraðila. Hin hefðbundna vörn er síun (e. filtering): heimili kaupir nýju 74 milljóna króna íbúðina, losar íbúð á miðjum markaði, kaupandinn hennar losar minni íbúð, og svo koll af kolli niður stigann þar til leigjandinn á botninum fær eitthvað að velja úr. Þessi jafna átti aldrei eftir að ganga upp á Íslandi. Á þeim 33 mánuðum sem liðu frá maí 2023 til febrúar 2026 hækkaði leiguvísitala HMS um 24,5% á meðan vísitala íbúðaverðs hækkaði um 15,4% — leiguverð hljóp níu prósentustigum á undan íbúðaverði, og bilið breikkaði í stað þess að minnka. Síunin byggir á því að núverandi heimili stækki við sig; en viðbótareftirspurnin á Íslandi er drifin áfram af aðflutningi fólks og lendir beint á leigumarkaði. Ný 110 m² þakíbúð í Fossvogi losar ekki 45 m² stúdíóíbúð í Hlíðunum fyrir Eflingarfélaga sem mætti til landsins árið 2023.

Þegar vextirnir bitu, sátu byggingaraðilar á birgðum

Við fórum yfir ársreikninga 18 stærstu íbúðabyggingaraðilanna frá 2019 til 2024 og umreiknuðum verkbirgðir efnahagsreikninga yfir í fjölda íbúða miðað við miðgildi byggingarkostnaðar Samtaka iðnaðarins, sem er 75 milljónir króna fyrir 90 m² á kostnaðarverði. Við greininguna þurfti að sameina tölur þvert á eignarhaldsvefi — sérhver stór byggingaraðili rekur rekstrarfélag (ehf.) samhliða eignarhalds- eða systurfélagi sem heldur utan um tilbúnar birgðir, og ef aðeins er horft á rekstrarfélögin fæst kerfisbundið of lág talning.

Á árunum þegar vextir voru 0,75%–2% náði kerfið jafnvægi: um 2.000 íbúðir á ári fóru til heimila og um 400 til óhagnaðardrifinna aðila. Svo bitu vextirnir. Framsöl nýbygginga í Kaupskrá ríflega helminguðust árið 2022 — 1.063 samanborið við 2.071 árið áður. Viðsnúningurinn árið 2024 upp í 2.139 er raunverulegur en segir jafn mikið um uppsafnaða eftirspurn og um heilbrigði markaðarins; árið 2025 stefnir aftur í mun rólegri takt. Óhagnaðardrifna leiðin er á sama tíma að þorna upp — 159 og 87 íbúðir síðustu tvö ár samanborið við 400+ íbúða takt áður. Fjöldi fullkláraðra íbúða dróst ekki saman að sama skapi. Ef heimilin hættu að kaupa, þurftu íbúðirnar að fara eitthvert.

Þær fóru á efnahagsreikninga byggingaraðila. Árin 2020–2021 höfðu tæmt hillurnar niður í 261 íbúð þegar kaupendur á hátindi eftirspurnar keyptu allt sem stóð; frá 2022 byrjuðu hillurnar að fyllast á ný og hafa ekki stoppað síðan — 261 → 952 íbúðir á fjórum árum, 3,6-földun. Hver árslokatala er tekin beint af endurskoðaðri línu fyrir verkbirgðir, umreiknuð í fjölda íbúða miðað við 75 milljóna króna / 90 m² miðgildi á kostnaðarverði. Línan blandar saman verkum í vinnslu (verkefnum sem enn eru í byggingu) og fullkláruðum óseldum birgðum (tilbúnum og bíða sýningar); flestir íslenskir ársreikningar sundurliða þetta ekki, þannig að talan 952 inniheldur hvort tveggja — íbúðir sem verið er að byggja einmitt núna auk íbúða sem eru tilbúnar og bíða á ásettu verði.

Byggingaraðilarnir tóku tilbúnu íbúðirnar ekki af markaði. Þeir héldu þeim á söluskrá og héldu verðinu uppi. Íbúðatalning HMS fylgist beint með þessum undirhópi: 1.116 nýbyggingar á söluskrá á höfuðborgarsvæðinu í árslok 2024, 1.611 í árslok 2025 — met í sögulegu samhengi, og fór yfir 50% allra eigna á söluskrá á höfuðborgarsvæðinu í fyrsta sinn frá 2018. Úrtak okkar af endurskoðaðum ársreikningum fangar um 670 af þessum 1.611 eignum á höfuðborgarsvæðinu; þær ~940 sem eftir standa sitja hjá meðalstórum og smáum einkahlutafélögum utan úrtaksins, sem hvert um sig heldur á 10–50 íbúðum. Undirskriftin á efnahagsreikningunum sýnir markað sem er að sitja af sér vaxtastorminn: halda ásettu verði, taka á sig fjármagnskostnaðinn, og bíða eftir að vextir lækki og framtíðarverð byrji aftur að hækka. Fjármálastöðugleikaskýrsla (mars 2026) staðfestir þessa þróun — birgðatími íbúða fyrir nýbyggingar er kominn í ~18 mánuði, meira en helmingur selst undir ásettu verði, og „lausafjárvandræði seljenda“ eru nú komin inn í orðaforða Seðlabankans.

Óhagnaðardrifna leiðin er að lokast

Bláa línan á línuritinu yfir upptöku markaðarins — leiðin sem tók við um 400 íbúðum á ári en hefur nú dregist saman í 87 — er klasi óhagnaðardrifinna aðila og aðila sem starfa með takmarkaðan arð, sem falla undir kerfi HMS um stofnframlög:

Samanlagt tóku þessir aðilar við 1.978 af 23.420 fullkláruðum íbúðum árin 2019–2025 — 8,4% hlutdeild, sem liggur flöt eins og flís á línuritinu yfir upptöku markaðarins. Bjarg, sem er með stærstu nýbyggingaráætlunina í hópnum, býður leigu sem er um 40% undir sambærilegu markaðsleiguverði yfir allt sitt eignasafn; Blær gerir slíkt hið sama. Þessi 40% afsláttur er ekki niðurgreiðsla — þetta er framlegðin sem hverfur þegar þú fjarlægir spákaupmennskuálag á lóðir, hagnað byggingaraðila og keðju milliliða. Þetta er eina leiðin sem var beinlínis byggð fyrir leigjendurna sem sáu biðlista sína tvöfaldast árin 2022–2025, og það er eina leiðin sem starfar utan þeirrar rökfræði einkaframkvæmdaaðila að „sitja af sér storminn“ á efnahagsreikningnum. Hún er líka að fjara út.

Stofnframlög HMS hafa fjármagnað 4.051 óhagnaðardrifna íbúð frá miðju ári 2016 — 2.934 hafa þegar verið afhentar, 78% á höfuðborgarsvæðinu, 41% eyrnamerktar tekjulágum leigjendum á vinnufærum aldri. Fyrir árið 2025 hafði HMS 7,3 milljarða króna til ráðstöfunar; fram í miðjan apríl höfðu aðeins 36 íbúðir verið samþykktar gagnvart 393 umsóknum. Samþykktir eru um það bil 3 árum á undan afhendingum, þannig að hrunið árið 2025 er þegar innbyggt í afhendingar áranna 2027 og 2028.

Ekkert af þessu dró úr þeirri eftirspurn sem raunverulega knúði áfram húsnæðisverðbólguna. Vaxtatækið beit nákvæmlega þar sem fræðin sögðu að það ætti að bíta — á lánsfjármögnuðum kaupendum 74 milljóna króna íbúða — og það sem það skilaði var efnahagsreikningsvandamál hjá byggingaraðilum, ekki ódýrari íbúð fyrir leigjanda. Að bíta á kaupendum röngu vörunnar veldur því ekki að rétta varan birtist. Kólnunin á verðhliðinni lítur út eins og peningastefnan sé að virka; en lestu leiguvísitöluna og þá sérðu hvað er raunverulega að gerast. Leigjandinn sem eltir starf á höfuðborgarsvæðinu er enn að yfirbjóða í sama þrjátíu ára gamla húsnæðisstofninn í samkeppni við sama innflæði aðfluttra. Stýrivextirnir kældu það sem var aldrei vandamálið.

Framkvæmdapípan fram undan

Byggingarmagnið vann á árið 2025. Höfuðborgarsvæðið skilaði af sér 1.991 nýrri íbúð á móti áætlunum sveitarfélaga um 1.563–2.884 íbúðir, og HMS kallar 2025 fyrsta árið frá upphafi skráninga á húsnæðisáætlunum þar sem nýrri húsnæðisþörf var mætt á landsvísu og uppsöfnuð íbúðaskuld var greidd lítillega niður. Þetta er afturvísandi mælikvarði (e. lagging indicator), og það er þessi batafrásögn sem fjármála- og efnahagsráðuneytið hefur haldið á lofti.

Framvísandi mælikvarðar (e. leading indicators) benda í hina áttina. HMS birtir mælikvarða sem ber saman stöðu byggingarhæfra lóða í upphafi hvers árs við áætlaða húsnæðisþörf þess árs. Höfuðborgarsvæðið situr í 58% fyrir árið 2025 — sem er lægsta hlutfallið af öllum þéttbýlissvæðum á Íslandi. Fullbúnu íbúðirnar 1.991 komu úr verkefnum sem var úthlutað 3–5 árum áður, á lágvaxtatímabilinu 2020–2022. Það sem þessi 58% segja okkur er að höfuðborgarsvæðið mætti húsnæðisþörf sinni árið 2025 með því að tæma framkvæmdapípu sem nú er hálftóm.

Annað, óháð merki staðfestir þessa rýrnun. Planitor tekur saman allar fundargerðir frá skipulagsyfirvöldum Reykjavíkurborgar; ef síað er eftir einstökum umsóknum um nýbyggingar íbúðarhúsnæðis án tvítekninga á heimilisföngum, stendur fjöldinn í 85–90 verkefnum á ári á árunum 2016–2018 en hrynur svo: 28 árið 2022, 17 árið 2023 — árið sem stýrivextir sátu í yfir 9% — og aðeins takmarkaður bati hefur orðið síðan þá (29 árið 2025). Talning á fundargerðum er grófur mælikvarði, en lóðaskrá HMS og umsóknaflæðið hjá Planitor benda á það sama úr sitthvorri áttinni: framendinn á framkvæmdapípunni er þynnri en bakendinn.

Mánaðarskýrsla HMS sýnir nú þegar að þurrkurinn er að skella á. Fullbúnar íbúðir á fyrri hluta árs (H1) 2025 voru 1.483 talsins, sem er undir H1 2024 (1.599) og H1 2023 (1.624). Töfin í framkvæmdapípunni frá fyrstu umsókn til innflutningshæfrar íbúðar er um 3–5 ár. Það sem kom inn í skipulagsferlið árin 2022–2023 er það sem verður fullklárað árin 2025–2028, og það sem kom inn í skipulagsferlið árin 2022–2023 er nánast ekki neitt. Árið 2025 er toppurinn á batanum, ekki botninn á niðursveiflunni.

Samsetningarbrestur ríkisfjármálanna

Grunur 6 var sýknaður af ákærunni um umfang ríkisfjármála en ákæran um ranga samsetningu stóð eftir. Hér kemur hún í ljós.

Útgjöld íslenska ríkisins til húsnæðis- og skipulagsmála (COFOG 06 í þjóðhagsreikningum) drógust saman um 26% að raungildi á mann á milli 2015 og 2024 — og hafa aldrei mælst jafn lág. Fólksfjölgun á sama tímabili var 19%. Á sveitarstjórnarstiginu hækkuðu rekstrarútgjöld velferðarsviðs Reykjavíkurborgar um 21,4% að raungildi á hvern íbúa, á meðan skóla- og frístundasvið hækkaði einungis um 3,3%. Borgin var að taka á móti þessum fólksfjölgunarskelli og auka velferðartilfærslur á sama tíma og heildarútgjöld til húsnæðisuppbyggingar skruppu saman.

Stofnframlögin — eiginfjárframlög ríkis og sveitarfélaga til óhagnaðardrifinna leigufélaga — eru eini undirliður COFOG 06 sem stefnir í rétta átt. Ríkið jók framlögin í um 7,3 milljarða króna árið 2024 með það markmið að byggja 600 nýjar almennar leiguíbúðir á ári. Raunveruleg afhending hefur hins vegar verið að meðaltali um 460 íbúðir. Árið 2025 endaði í 197 íbúðum, sem er versta ár frá upphafi mælinga, á nákvæmlega sama tíma og biðlisti tekjulágra eftir leiguhúsnæði tvöfaldaðist úr 1.923 í 3.871 manns á þremur árum. Biðlistinn á landsvísu eftir almennum leiguíbúðum telur nú 6.864 heimili, þar af eru 85% staðsett á höfuðborgarsvæðinu.

Á þeim tímapunkti þegar fólksfjölgun var hvað hröðust, leiguverð hækkaði hvað mest og einkaframkvæmdir voru í herkví vegna hárra vaxta, dróst samanlögð fjárfesting hins opinbera í húsnæðis- og skipulagsmálum að raungildi á mann saman um fjórðung á landsvísu. Peningarnir sem ekki var varið í húsnæðismál fóru í tilfærslur: almannatryggingar og velferðarmál (COFOG 10) jukust um 33% á mann á landsvísu og rekstrarútgjöld velferðarsviðs Reykjavíkurborgar um 21% á hvern íbúa. Ísland valdi að deila út greiðslum til heimilanna sem voru komin í alvarlega klemmu, frekar en að laga sjálfan framboðsvandann sem olli klemmunni — og ekkert peningastefnutæki getur leiðrétt þá ákvörðun.