Kafli 09 af 13
Gangverkið
Setjum púslin saman:
75.000 einstaklingar fluttu til Íslands á árunum 2010–2024, tveir þriðju þeirra erlendir — 24% fjölgun á grunni 318.000 íbúa, sem er sú hraðasta í þróuðum ríkjum á þessu tímabili. Ekkert annað hagkerfi tók við slíkum fjölda nýbúa á þessum tíma, og ekkert í verkfærakistu peningastefnu seðlabankans var smíðað fyrir hagkerfi sem gerði það.
Framboð einkageirans hélt í við fjölgunina í magni — 26.700 íbúðir á árunum 2015–2024 — en snerist að mestu um 70–110 fermetra eignaríbúðir sem verðlagðar voru fyrir efri helming tekjudreifingarinnar, nákvæmlega þá vöru sem hin nýja leigueftirspurn gat ekki keypt.
Opinber fjárfesting í húsnæði — það eina sem hefði getað stytt biðröðina beint — fór minnkandi. Raunútgjöld á mann til húsnæðis- og skipulagsmála drógust saman um 26% milli 2015 og 2024 á meðan mannfjöldinn jókst um 19%, og biðlistinn eftir leiguhúsnæði fyrir tekjulága tvöfaldaðist í 3.871 heimili.
Leiguverð hækkaði. Greidd leiga hefur hækkað um 8,3% á síðastliðnu ári og reiknuð húsaleiga um 6,8% — sem samanlagt leggja um 1,5 prósentustig til mældrar verðbólgu — og frá því í maí 2023 hefur leiguvísitalan hækkað um níu prósentustig umfram íbúðaverð.
Þjónustuverðbólga, sem ber leiguverðið innra með sér, mælist nú 8,4% — sem er yfir heildartölunni og togar hana upp.
Verðtryggðir samningar á Íslandi dreifa síðan þessu húsnæðismerki um allt hagkerfið: verðtryggð fasteignalán, leigusamningar og þjónustusamningar aðlagast sjálfkrafa, án þess að nokkur hafi myndað sér „verðbólguvæntingar“ um neitt. Launin elta síðar, í gegnum kjarasamninga, en ekki í gegnum sjálfvirka tengingu.
Seðlabankinn hækkar stýrivexti, og tækið bítur á ranga vöru. Byggingaraðilar taka sársaukann á eigin efnahagsreikning fremur en að veita afslátt — nýbyggingar sitja nú óseldar í um 18 mánuði og meira en helmingur selst undir ásettu verði — á meðan heimili sem gat tekið 60 milljónir króna að láni á 4% vöxtum getur aðeins tekið um 40 milljónir á 8%.
Heimili með óverðtryggð lán endurfjármagna sig yfir í verðtryggð lán fremur en að taka á sig greiðsluskellinn. Milli 2023 og 2025 greiddu þau niður um 290 milljarða króna af óverðtryggðum skuldum og tóku um 523 milljarða króna af nýjum verðtryggðum lánum, og vörðu þannig sjóðstreymi, einkaneyslu og kauptilboð í húsnæði í einu og sama skrefinu.
Bitið er því þröngt og öfugsnúið: það breikkar verðgjána á rangri vöru á meðan það sem er byggt, leigueftirspurnin sem drífur áfram leiguverðið, og uppbygging óhagnaðardrifinna íbúða sitja óhreyfð. Og framtíðaruppbyggingin er að þynnast út — HMS greinir frá því að lóðaframboð anni aðeins 58% af þörf höfuðborgarsvæðisins fyrir árið 2025, og fjöldi nýrra byggingarleyfisumsókna sem koma inn á borð skipulagsyfirvalda í Reykjavík hrundi úr 85–90 á ári árin 2016–2018 niður í 17 árið 2023.
Seðlabankinn túlkar þetta sem trúverðugleikabrest og kallar eftir aukinni festu. En engin stilling á stýrivöxtum stýrir byggingaraðilum að smærra, hagkvæmara leiguhúsnæði, fjármagnar óhagnaðardrifnu biðröðina í því umfangi sem biðlistinn krefst, fyllir á framkvæmdaröð sem enginn er að hefja, eða beinir lífeyrissjóði út úr bankaskuldabréfum og inn í leiguhúsnæði — tækið er einfaldlega ekki tengt við það gangverk sem skiptir máli.