Kafli 07 af 13

Undarlega vísbendingin

Skoðum aftur samsetningu vísitölu neysluverðs (VNV):

• Innfluttar vörur: −1.2%

• Þjónusta: +8.4%

• Húsnæði: +7.0%

Verðhjöðnun mælist á innfluttum vörum. Allt hitt logar. Það heitasta í körfunni er ekki viðskiptavara, ekki hrávara og ekkert sem þú sendir í gámi: það er leiga og leiguígildi húsnæðis. Greidd leiga hefur hækkað um 8.3% á milli ára, reiknuð húsaleiga um 6.8%. Og leiguverð hefur tekið stökk á sama tíma og fasteignaverð hefur kólnað — vísitala íbúðaverðs á Íslandi hefur aðeins hækkað um 2.4% á milli ára, og hefur í raun farið lækkandi að raunvirði frá því snemma árs 2025.

Þetta er óvenjulegt. Í flestum verðbólguskeiðum leiðir íbúðaverð þróunina og leiguverð fylgir í kjölfarið. Á Íslandi hafa þessar tvær stærðir aftengst.

Fasteignaverð kólnar (vaxtahækkanir Seðlabankans virkuðu á þeim jaðri). Leiguverð kólnar ekki. Hvers vegna?

Vegna þess að íbúðaverð og leiguverð ákvarðast af tilboðum frá ólíku fólki sem notar ólíka peninga. Fólk með lánsfé býður í íbúðir — jaðarkaupandinn tekur lán, og tilboð hans tekur mið af nafnvöxtum. Fólk sem þarf þak yfir höfuðið og hefur ekki fasteignalán sem valkost býður í leiguhúsnæði. Tilboð þeirra stjórnast af því hversu miklu handbæru fé þau geta ráðstafað og hversu mörg þau eru.

Þegar fólksfjölgun er jafn hröð og raun ber vitni á Íslandi — 75.000 nýir íbúar á fimmtán árum, sem safnast að yfirgnæfandi leyti saman á leigumarkaði höfuðborgarsvæðisins — ertu með fleira fólk að yfirbjóða hvert annað í leiguhúsnæði sem hefur ekki vaxið að sama skapi.

Þetta er vísbendingin sem við höfum verið að leita að. Verðbólgan safnast saman í þeim hluta körfunnar sem fólk af holdi og blóði í keppni um þak yfir höfuðið býður upp, og sá hluti körfunnar hefur slitið sig frá íbúðaverði sem stjórnast af lánsfjármögnuðum kaupendum. Vaxtatækið bítur á lánahlið markaðarins. Það bítur ekki á leiguhliðina. Og leiguhliðin er sú sem ber hið raunverulega skortmerki: þegar fasteignaverð hækkar á ódýru lánsfé, þá lítur það út eins og skortur en er það ekki; þegar leiga hækkar á markaði þar sem fasteignaverð kólnar, þá er það skortur.

Röðum nú upp restinni af sönnunargögnunum.